因信用瑕疵无法按约以银行按揭支付房款,买房人该怎么办
2019-06-26 19:24:46   作者:胡岳新律师   点击:

房屋买卖
 

 

在房屋买卖中,买房人一般会在全款、分期和银行按揭这三种付款方式中选择一种支付房屋价款。以银行按揭方式支付房屋价款的买房人需要在银行办理按揭贷款,银行在给买房人审批按揭贷款时会审核买房人的信用征信。如果买房人的信用征信符合要求,则会放贷;反之则会拒绝放贷。那么如果因为买房人的信用征信瑕疵办不了银行按揭,致使房屋交易迟延或者无法继续履行的,买房人是否要承担违约责任?如果遇到这种情况,买房人怎么办?我们拟从以下几个方面分析这一问题。

 
01

 

 

什么是银行按揭?

 
 

银行按揭是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。办理银行按揭的基本流程是,买房人和卖房人签订《房屋买卖合同》后,去房管局办理网签备案,签订存量房买卖合同。一般情况下,在办理网签备案的同时办理资金监管协议,开立资金监管账户。西安目前有六家银行可以开设资金监管账户,分别为建设银行、工商银行、邮政储蓄银行、西安银行、招商银行、中信银行。网签备案后,买房人与卖房人就要一起拿着带身份证、婚姻证明、房产证、评估报告、存量房买卖合同、首付款的资金存入凭证、托管协议、收入证明以及其他银行认为需要的材料去办理按揭贷款。银行在给买房人审批按揭贷款时,就会对买房人的征信情况进行调查。

 

02

 

 

什么是信用征信?

个人信用征信是指依法设立的个人信用征信机构对个人信用信息进行采集和加工,并根据用户要求提供个人信用信息查询和评估服务的活动。个人信用报告是征信机构把依法采集的信息,依法进行加工整理,最后依法向合法的信息查询人提供的个人信用历史记录。个人信用征信具有以下五个要素:第一,据以识别个人身份以及反映个人家庭、职业等情况的个人基本信息;第二,个人与金融机构或者住房公积金管理中心等机构发生信贷关系而形成的个人信贷信息;第三,个人与商业机构、公用事业服务机构发生赊购关系而形成的个人赊购、缴费信息;第四,行政机关、行政事务执行机构、司法机关在行使职权过程中形成的与个人信用相关的公共记录信息;第五,其他与个人信用有关的信息。各个银行都可以对个人的信用征信进行调查。买房人自己也可以通过中国人民银行征信中心查询自己的信用报告。每个银行对贷款人的个人征信要求是不一样的,所以买房人在买房之前最好咨询下准备贷款的银行。

 
 

 

03

 

 

信用征信瑕疵而无法贷款,买房人应承担责任吗?

 
 

根据上述银行按揭流程和个人信用征信的论述可知,在办理银行按揭过程中,银行重点审查的是贷款人即买房人的信用征信。在房屋买卖这种大宗交易交易中,买房人作为付款方,承担着付款的义务,其在合同订立前就应该对自己的负债能力进行综合评判,选择付款方式,如果选择银行按揭的付款方式,就有义务对自己的信用征信情况进行审核。况且,买房人的信用征信又是个人隐私,卖房人和中介公司不可能获悉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条业已规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”所以,如果买房人因信用征信办不了银行按揭,致使合同无法继续履行或者迟延履行的,应承担违约责任。

04

 

 
为了减少损失,买房人该如何规避风险?

第一,买房人在订立合同之前,应对自己的信用征信进行调查,向准备贷款的银行进行咨询。要注意,中介公司的中介人员对买房人的个人征信的意见仅仅是他们从事中介服务工作的经验判断,不一定是正确的。如果买房人仅仅依据中介人员的建议就认为自己的信用征信没问题,结果发现自己的征信通过不了银行审核,那么还是要对卖房人承担违约责任。

第二,买房人如果向甲银行申请银行按揭,该银行以买房人的信用征信不符合要求为由拒绝放贷,则可以换一家银行申请银行按揭。

第三,如果买房人信用征信问题特别严重,所有银行都拒绝放贷,则可以与卖房人进行协商,变更合同主体,由变更后的买房人申请银行按揭(该过程涉及原合同的解除、新合同的订立以及房屋所有权人等一系列问题,本文不予叙述,作者将在下一篇文章中进行论述)。

第四,买房人与卖房人订立《房屋买卖合同》时,可以在合同中约定,免除买房人因信用征用瑕疵办不了银行按揭迟延付款的违约责任。

第五,买房人可以根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定,请求减少违约金。

 
 
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案例分析

 

西安市雁塔区人民法院2018)陕0113民初13554号民事判决书

 

2017年10月11日,原告西安某房地产有限责任公司与被告杨某某签订《商品房买卖合同》,合同约定被告购买原告开发的房屋,房屋总价款2190760元,付款方式及期限:买受人应当在2015年8月6日前支付首付款1100760元,余款1090000元,向按揭银行申请贷款支付。双方在《商品房买卖合同》的附件十二《补充协议》中约定:“1、买受人须于合同签订之日起7个工作日内提供办理按揭的全部手续及费用,并与出卖人指定的按揭银行签署借款合同等相关法律文件。逾期则视为买受人违约,逾期在20日之内,自本合同规定的期限之第二天起至实际履行之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按总房价款的30%向出卖人支付违约金”。被告已按合同约定时间、数额交纳了首付款,至起诉之日未向原告支付余款。原告认为因被告自身征信问题无法按合同约定比例办理按揭贷款的情况下,既拒绝按照银行要求提高首付比例,又拒绝一次性付清房款,该行为已构成违约。

西安市雁塔区人民法院认为原、被告签订的商品房买卖合同合法有效,合同签订后,被告未按合同约定向原告支付购房尾款,属违约行为,原告请求被告支付购房尾款,依法予以支持。要求被告按逾期应付款日万分之五计算,支付违约金,约定不明确,对原告主张的违约金,按实际损失以中国人民银行同期贷款利率计算违约金,对原告要求被告支付违约金的诉讼请求,部分予以支持。最终判决被告杨西安于本判决生效后十日内向原告西安鑫日房地产有限责任公司支付购房款1090000元及逾期违约金(自2018年5月1日起以1090000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日)。

 

房地产法律事务部


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