关于物业维权,业主应知应会的三个基本法律要点都在这里!
2019-08-08 17:20:56   作者:胡岳新律师   点击:

    据统计,全国法院在2015年、2016年、2017年、2018年审理的物业服务合同纠纷案件数量分别为191604件、269447件、327662件、359991件(以上数据来源于中国裁判文书网)。这些数据清晰地反映一个事实:近年来业主和物业公司之间因物业服务产生的纠纷不断增多,同时也说明业主和物业公司的维权意识也在不断增强。为了帮助业主能够更加有效地维护自己的合法权益,陕西兆守律师事务所房地产法律事务部对近年来的物业纠纷司法判例进行了深入研究,并整理出以下业主在维权时应掌握的三个方面的法律问题,希望对业主依法维权有所帮助。
 

01

 

物业服务费与水费、电费、暖气费、垃圾费、电梯费、通信费、有线电视费等是截然不同的费种,物业服务费中不包含这些费用。

《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”该条例第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”因此,物业服务费中不包含水费、电费、暖气费、垃圾费、电梯费、通信费以及有线电视费等费用。并且,即使你所在小区的物业公司收取水费、电费、暖气费、通信费、有线电视费也只是代自来水公司、电力公司、暖气公司等收取,物业公司无权断水断电,或者拒绝向业主卖水、卖电。

需要注意的是,根据《物业管理条例》第四十五条规定可知,物业公司在代收水费、电费、暖气费、通信费、有线电视费用时,不能以“公摊”或者“损耗”等名义加价收取,也不能因为业主迟延交费收取违约金。

相关司法判例:成都市成华区人民法院(2015)成华民初字第6768号民事判决书

华润置地(成都)物业服务有限公司向成都市成华区人民法院起诉,请求钟某支付其物业服务费以及水电垃圾费7218.9元以及逾期支付物业服务费及水电垃圾费的违约金10877.6元。成都市成华区人民法院审理后认为“关于原告主张的代垫的水电费、垃圾清运费产生的违约金的问题。根据《物业管理条例》第四十五条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。故原告主张的代垫的水电费、垃圾清运费产生的违约金,与前述规定不符,本院不予支持。”

 

 

 

 

 

 

02

 

  业主要对房屋实际使用人拖欠的物业服务费承担连带清偿责任。

 
 
 

 

 

《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”《物业管理条例》第四十一条第一款也规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”所以当承租人、借用人或者其他实际使用人拖欠了物业服务费,业主是要承担连带清偿责任的。

需要提醒的是,根据上述规定,业主只对实际使用人欠付的物业服务费承担连带清偿责任,实际使用人拖欠的水费、电费、暖气费、垃圾费、电梯费、通信费、有线电视费等业主不承担连带清偿责任。根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”之规定,水费、电费、暖气费、垃圾费、电梯费、通信费、有线电视费应该由实际使用人清偿。

相关司法判例:西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初7639号民事判决书

原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司(以下简称“高新枫叶物业”)与被告西安松鼎餐饮有限公司(以下简称“松鼎公司”)、陕西省地方电力投资控股有限公司(以下简称“地方电力公司”)物业服务合同纠纷一案,西安市雁塔区人民法院经审理认为:“对于原告要求被告地方电力公司对被告松鼎公司拖欠的物业服务费、水电费及滞纳金承担连带责任的请求,本院认为,被告地方电力公司系涉案房屋的业主,根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主付连带交纳责任。”庭审中已查明,物业服务费用一直系物业使用人即被告松鼎公司交纳,因此业主即被告地方电力公司应对被告松鼎公司拖欠的物业服务费承担连带责任,故对于原告要求被告地方电力公司对物业服务费29597.92元承担连带责任的请求,本院依法应予支持。对于原告要求被告地方电力公司对水电费承担连带责任的请求,根据《物业管理条例》第四十五条第一款之规定“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应向最终用户收取有关费用。”庭审已查明,拖欠的水电费系最终用户即被告松鼎公司产生,因此依法应由被告松鼎公司承担支付义务,对于此项费用,法律并未明确规定由业主承担连带义务,故对于原告要求被告地方电力公司对水电费承担连带责任的请求,本院依法不予支持。”

 

 

03

 

 

开发商与物业公司签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务签订的物业服务合同,对业主具有约束力。

 

 
 
 

 

 


 

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”故业主有权利查询、知悉前期物业服务合同内容,开发商也有义务向业主公示前期物业服务合同。业主在接收房屋时,一定要查询开发商与与物业服务企业签订的前期物业服务合同,知晓物业服务企业收取物业服务费的标准,如果有异议,应该及时与开发商或者物业服务企业进行协商,否则日后产生纠纷,业主再以其不知晓或者不是前期物业服务合同相对人为由进行抗辩,法院是不会支持的。

相关司法判例西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初349号民事判决书

原告西安市万科物业服务有限公司以张某拖欠物业服务费、水费、电费等为由,将张某诉至西安市雁塔区人民法院,请求张某支付拖欠的物业服务费、电梯使用费、住宅垃圾处理费、固定供暖费和违约金共计4828.71元。西安市雁塔区人民法院经审理认为:“原告万科物业与建设单位西安万科恺洲置业有限公司签订的前期物业服务合同,系双方真实意思表示,且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同合法有效。被告系该小区业主,根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同对被告具有法律约束力,且被告接受原告提供的物业服务,在2014年12月31日之前一直按时交纳物业相关费用,因此原、被告之间已形成物业服务合同关系。现原告依约向被告提供物业服务,被告即应按约向原告支付相关费用。”



 

 

综上所述,物业服务费中不包括水费、电费、暖气费等费用;业主要对房屋实际使用人拖欠的物业服务费承担连带清偿责任;前期物业服务合同或者业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力,所以广大业主朋友们一定要仔细审阅物业服务合同,并且认真履行,让自己的合法权益得到充分保障。