《民法典》施行后,物业服务人应向谁主张物业费?
2021-03-30 16:45:51   作者:胡岳新律师   点击:

  案例:
    甲是业主,乙是承租人,丙是物业服务公司。《民法典》施行后,甲与乙签订的《房屋租赁合同》约定,由乙每月按时向丙缴纳物业费。乙在承租期间,一直未向丙缴纳物业费。丙应向谁主张物业费?
1、《民法典》施行后,相关司法解释的变化是什么?
     2021年1月1日,《民法典》正式施行后,最高人民法院对相应的司法解释也进行了修改,其中也包含《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(修改后名称:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》)。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中部分条款被《民法典》第三编第二分编第二十四章直接吸收引用,但是也有部分条款被删除,未被《民法典》引用,例如与这个案例有关的原司法解释第七条:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”就直接被删除了。
2、原司法解释第七条被删除的法律问题是什么?
    第一个问题:物业服务人还能向业主、物业使用人主张连带责任吗?
  《民法典》第一百七十八条第三款和第五百一十八条第二款规定,连带责任由法律规定或者当事人约定。《民法典》与新的司法解释中均无业主、物业使用人向物业服务人承担连带责任的规定,则如果业主、物业使用人和物业服务人之间没有关于连带责任的约定,那么物业服务人就没有法律依据向业主、物业使用人主张连带责任。
第二个问题:物业服务人能否依据《物业管理条例》第四十一条主张业主与物业使用人承担连带责任?
     首先,《物业管理条例》第四十一条规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”《民法典》第一百七十八条第三款和第五百一十八条第二款规定连带责任由法律规定。《立法法》第七条第一款以及第九条规定,法律由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定,经全国人民代表大会及其常务委员会授权国务院可制定行政法规。而《物业管理条例》是国务院制定的行政法规,无权规定连带责任,所以根据上位法新法优于旧法、优于下位法的原则,物业服务人不能依据该条例主张业主与物业使用人承担连带责任。
     其次,根据《民法典》以及新的司法解释的制定来看,旧的司法解释的内容要么被       《民法典》直接吸收,要么补充后被新的司法解释吸收,唯独删除了业主与实际使用人的连带责任,这说明人民代表大会以及最高院在制定《民法典》与新的司法解释时,对业主与物业使用人的连带责任是持否定的态度的。
第三个问题:物业服务人应向谁主张物业费?
    《民法典》第九百三十七条第一款规定,物业服务合同是物业服务人提供物业服务,业主支付物业费的合同。这一条明确了物业服务合同的相对人是物业服务人和业主,与实际使用人无关(如果业主、实际使用人、物业服务人之间另有约定除外)。所以,如果实际使用人拖欠了物业费,物业服务人应根据合同相对性原则,向业主主张物业费,而不能突破合同相对性向物业使用人主张物业费。
综上所述,本律师认为《民法典》施行后,乙拖欠的物业费,丙应向甲主张,甲向丙清偿了物业费后可向乙追偿。