裁判要旨

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得，非同一集体经济组织成员间投资建房协议约定取得的标的物不仅包含房屋而且涉及农村宅基地，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，该协议无效。

　　案情简介：

　　甲系某镇A村村民，乙系某镇B村村民。2010年甲乙签订投资建房协议，约定乙方在甲方宅基地和现有房屋上投资建房，一楼空地由乙方给甲方建成住房，一楼归甲方所有，一楼以上归乙方所有，一楼以上后期不管用什么方式所赔资金与甲方无关，所有的浮动与甲方无关。乙方投资建的房屋如遇拆迁，甲方应在拿到拆迁款当日将乙方应得的拆迁利益予以支付。合同签订后，乙方在该宅基地上建成四层楼房。2020年案涉房屋被征收，政府有关部门对该房屋进行评估将拆迁款支付给甲方。按照协议甲方应支付乙方100万元，但甲方拿到款项后，不愿意按照投资协议约定给乙方支付款项，仅原意将乙方的投资成本20万元支付乙方。乙方找到本律师，委托本律师作为代理人维权。

　　接案后本律师的工作：

　　查询大量案例，发现类似案件在全国各地时有发生，并且各地判法不一，在此情形下，本律师主要查询案件所在地西安市中级人民法院的判例。发现西安市中级法院类似案例的判法也不一致，早期的案例认为案涉协议为有效协议，应予以支持；近几年的案例均认为案涉协议无效，但认定无效后判法不一。

　　了解该情况后，立即告知当事人风险，当事人可以接受返还成本及10年利息，再了解当事人的心理预期后，制定诉讼策略，进行立案。

　　案件争议焦点

       焦点一、案涉的《投资建房协议》是否有效？

　　甲方观点：甲方认为案涉《投资建房协议》无效。

　　因甲乙不属于同一集体经济组织成员，双方名义上是投资建房，实质上买卖房屋，流转宅基地，故双方的协议违反法律法规强制性规定，应属无效。

　　乙方（我方）观点：案涉《投资建房协议》合法有效。该协议系双方的真实意思表示，并且仅约定了拆迁后拆迁款如何分配的问题，事实上房屋建成后一直由甲方占有使用，乙方并未取得该房屋的所有权也未取得宅基地的使用权，该协议并非是买卖宅基地及房屋。该协议并没有违反法律的强制性规定，为合法有效协议。

　　焦点二：若协议无效，后果如何？

　　甲方观点：协议无效，按照法律规定甲方仅退还乙方当初建造房屋时的投资成本。

　　乙方（我方）观点：即使合同无效，也属于部分无效，合同中关于拆迁后如何分配应为有效约定，应参照合同条款履行；退一步讲，即使退还房屋建房款，应以现在房屋评估价格为准。因案涉房屋建造时间久远，并且已经拆迁，当初建造时的具体花费未保留证据，现政府有关部门对于房屋有具体的评估价格，应以该房屋评估价格为参考依据。

　　法院认为：

　　宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利。与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得，甲乙双方签订的投资协议所涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因乙方并非甲方所在村组的村民，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，该协议无效。

　　合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方有过错的，应当承担各自相应的责任。本案考虑到签订合同时合同内容系双方的真实意思表示，考虑到甲乙双方签订协议时均明知乙方非甲方所在村组村民，双方均有过错。但房屋已建成十年，综合考虑前述多种情况，兼顾公平原则，最终判决甲方支付乙方按照协议应取得款项的70%即70万。

　　该案后上诉至西安市中级人民法院，维持原判。

　　律师心得：

　　本案的前期背景：十年前乙方村组拆迁后，认为甲方村组也会立即拆迁，遂投资建房以取得利润，结果甲方村组至10年后拆迁，并且拆迁时政策有变，即使宅基地没有房屋也会进行赔偿，赔偿金额跟建有房屋金额差距不大，这导致甲方心理不平衡，加之类似的附近村民也仅给成本及部分利息，所以甲方仅愿意给付20万元了结此事。最终该案我方当事人获得70万元的投资款，当事人对于案件结果较为满意。

　　启发：非同一经济组织成员之间的联建行为或者投资建房行为，在法律上往往会界定为变相买卖宅基地，因一方不是本村村民，故依照宅基地人身属性，该协议无效。该协议无效后，具体支付金额多少，是法院自由裁量的范围。本律师了解的其他案件，有仅判给付建房成本、给付成本及利息，或者是在协议约定的数字上共享利润即一人一半的。所以，非同一经济组织成员之间的联建行为或者投资建房行为需谨慎为之，否则，会偷鸡不成反蚀把米。