近年来，开发商延期交房的情况屡见不鲜，为进一步规范房地产市场秩序，有效防范商品房延期交房增量问题，促进房地产市场健康有序发展，2022年7月14日，西安市住房和城乡建设局等五部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》（市建发〔2022〕145号），要求开发商、银行等单位要严格执行土地出让规定，实施项目建设全过程监管，加强商品房预售许可管理，强化商品房预售资金监管，规范商品房交付行为，健全房地产信用管理。该《措施》对以后的商品房延期交付问题有所缓解，但是该《措施》出台之前已出现的逾期交房问题该如何解决并无应对措施。那么已经延期交付的商品房，购房者应该怎么办？

　　一、要解决这个问题，我们首先需要知道开发商延期交房的原因有哪些？

　　造成开发商延期交房的原因主要有三点：开发商资金链断裂、政府行政行为、疫情等不可抗力影响。

　　二、当延期交房情况出现后，购房者如何维护自身权益？是解除合同还是继续履行？对此，笔者将分不同情况来说明。

　　（一）因开发商资金链断裂导致延期交房，购房者应该怎么办？

　　购房者与开发商签订《商品房买卖合同》后，购房人即享有对标的房屋的物权期待权（此处只讨论五证齐全的商品房）。如果开发商资金链断裂，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”虽然该批复已经废止，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”购房者的物权期待权依然优先于工程价款优先权。

　　浙江省高级人民法院在宁波安栋房地产开发有限公司与宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷一案（案号：（2016）浙民申1607号）中认为，案涉债权系安栋公司从宁波格莱特休闲用品有限公司（以下简称格莱特公司）受让而来，余姚市人民法院已作出民事判决，判决解除璟月湾公司和格莱特公司签订的两份商品房买卖合同，璟月湾公司返还格莱特公司购房款并支付违约金。后格莱特公司将基于上述判决享有的对璟月湾公司的债权及所有附属权益全部转让给了安栋公司，并签署了债权转让协议。2015年6月19日，余姚法院受理璟月湾公司破产清算一案。商品房买卖合同解除在破产清算案件受理之前，安栋公司不复具有买受人的法律地位，原审法院认为安栋公司并非具有优先受偿权利的债权有相应的事实和法律依据，并无不当。

　　可见，一旦购房者解除合同，购房者就不再享有物权期待权，而是享有普通债权，普通债权没有优先受偿的权利。在开发商资金链断裂的情况下，购房者可能赢了官司，却拿不到钱，故此种情形下不建议购房者解除合同。

　　（二）因政府行政行为以及不可抗力影响导致延期交房，购房者应该怎么办？

　　此种情况下，开发商需提供证据证明政府行政行为、不可抗力与延期交房之间存在因果关系，否则，开发商需要承担逾期交房的违约责任。并且政府因素、疫情等不可抗力影响有合理期限，若超过合理期限，购房者可根据《商品房买卖合同》的约定，选择解除合同要求开发商退还房款、承担违约责任，或要求开发商继续履行合同，承担逾期交房的违约责任。但有些《商品房买卖合同》中约定的开发商违约责任过低，不能弥补实际损失，有些《商品房买卖合同》甚至没有约定违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十三条规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故《商品房买卖合同》约定的违约金过低时，应当以违约造成的损失确定违约金数额，未约定违约金的，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　相关案例

　　1、西安市高陵区人民法院（2022）陕0117民初91号

　　原告郭爱文、被告西安君诚科技投资有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　【裁判要旨】法院认为，本案中原、被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，被告未能按照约定的时间将符合约定标准的房屋交付给原告，故应当按照约定标准支付给原告逾期交房违约金。双方合同附件中关于逾期交房违约金总额不得超过已付购房款2％之约定系减轻君诚公司违约赔偿责任、限制业主合法权利的格式条款，君诚公司在签订合同时没有尽到特别说明和提示义务，故应为无效约定，对双方不具有约束力；对原告主张的竣工备案登记之后的逾期交房违约金及其他诉讼请求，因其相关合同权利在竣工备案登记之日便已全部实现，故该部分诉讼请求于法无据，不予支持。关于被告辩称未能如期竣工备案的责任在于政府相关行政管理部门而非其故意违约之理由，本院认为其未举证加以证明，没有事实依据，不予采纳。

　　2、西安市长安区人民法院（2022）陕0116民初2683号

　　原告李海龙、被告陕西霈博实业有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　【裁判要旨】法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均应按照约定履行合同义务。被告未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告主张逾期交房违约金按已付房款541736元的日万分之一的标准，自2017年9月1日计算至被告实际交房之日，依据充分，应予支持。原告主张暂计算至2021年11月20日的违约金为83373.1元，本院予以支持，应由被告先行支付。被告辩称其逾期交房系不可抗力因素影响导致，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

　　综上，当出现开发商延期交房的情况时，购房者首先需要向开发商求证延期交房原因，先行协商解决；协商不成的，可采取打电话、发律师函等方式进行催告，保留好相关证据；催告无法解决时，可通过法律手段维护自身合法权益。