房屋已被人民法院预查封，开发商还能解除《商品房买卖合同》、收回房屋吗？

　　案例：

　　2016年间，甲某购买某楼盘房屋，并与开发商签订《商品房买卖合同》，约定甲某以首付款加银行按揭的方式向开发商付款，若甲某逾期还贷，导致开发商承担保证责任的，开发商有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋。2017年间，开发商向甲某交付房屋。2018年间，因甲某逾期还贷，银行诉至法院，要求甲某提前偿还银行按揭，开发商承担保证责任。判决生效后，银行申请强制执行，开发商履行了保证义务，法院执行终结。随后，开发商将甲某诉至法院，请求法院判令解除与甲某签订的《商品房买卖合同》，注销登记备案手续，甲某向其返还房屋。案件审理中查明，因甲某自身债务问题，涉案房屋已被人民法院预查封,涉案房屋尚未取得不动产登记证书。

　　问题：

　　1、涉案房屋已被法院预查封的情况下，开发商的诉讼请求，法院能否予以支持？

　　2、如果法院予以支持，那么预查封对案件执行会有什么影响？又该如何处理？

　　律师解析：

　　1、关于第一个问题，实践中基本上已经达成共识，涉案房屋被预查封不能成为开发商解除《商品房买卖合同》的障碍。人民法院查封的目的是禁止当事人处分财产。并无法律明确规定，与当事人发生交易关系的合同相对人的合同权利也会因交易标的物被查封而不得行使。《商品房买卖合同》约定了开发商享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺开发商的合同解除权。

　　典型案例：西安市中级人民法院在（2020）陕01民终2625号《民事判决书》中认为：“本案二审双方当事人争议的主要问题在于：案涉房屋存在的预查封是否影响西安世融公司行使约定解除权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。由此可见，人民法院在民事执行中查封行为的主要目的在于防止被执行人对法院查封标的物作出随意转移或处分，并不影响合同当事人依法履行解除合同的相应权利。本案中，涉案《商品房买卖合同》附件四已明确约定：若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同。韩东红未能按照约定向贷款银行偿还贷款，导致西安世融公司承担了保证还款责任。此后，韩东红至今未向西安世融公司支付垫付款项，西安世融公司依据合同约定诉请解除《商品房买卖合同》，一审法院综合当事人诉讼请求，举证证据等情况，并结合合同性质、约定内容及履行实际等情况，判决解除合同，并对解除合同的相应后果作出处理，并无不当。韩东红上诉认为，案涉房屋被人民法院预查封导致案涉合同不能解除，依据不足，本院对其提出的上诉意见不予采纳。”

　　2、关于第二个问题。一般情况下，法院在判决书中会直接判令解除开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》，或者确认开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》已于何年何月何日解除，房屋上的预查封不会影响这项判决内容的执行。但是注销登记备案手续、返还房屋的判项会因房屋上有预查封而无法执行，在这种情况下该如何处理呢？

　　《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第一百二十四条规定：“……应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”根据该条规定，在这种情况下，开发商应向预查封的法院提起执行异议，请求该法院解除预查封，但是开发商应将该返还给购房人的房款退还至法院。若开发商提起的执行异议被驳回的，开发商还可提起执行异议之诉。开发商提起的执行异议或执行异议之诉被法院支持后，即可解除预查封。解除掉预查封后，开发商就可以向法院申请执行，请求注销登记备案手续、返还房屋了。

　　现实交易中，此类情形经常发生，若案涉房屋上已经存在多个、不同法院的预查封，那么开发商在执行阶段，要一一解除掉多个预查封，难度是极大的，所以开发商发现购房人逾期还贷后，应及时、积极主张权利，避免因久拖不决导致房屋被多次查封，致使最终无法收回房屋。