“人防车位”在现实中大量存在，但是很多人对人防车位能否买卖一直搞不清楚。

“人防车位”顾名思义，就是利用人民防空工程地下室停放机动车的车位。那么这种车位能否买卖，就得先搞清楚人防地下室的所有权归属。

新建商品楼必须修建人防地下室，这是国家强制性的。《中华人民共和国人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”各省、市对新建民用建筑防空地下室修建问题以“实施《人民防空法》办法”进行了具体的要求。法律、法规还同时规定了新建民用建筑不修建防空地下室的，最高可处以十万元以下的罚款，甚至工程也无法竣工验收。

人防地下室的所有权不属于开发商，而是国有资产。人防地下室由开发商建成后交给人防部门。国家国有资产管理局和国家人民防空办公室发布的[1998]国人防办字第21号文《人民防空国有资产管理规定》对此进行了明确。并且该资产由国资部门核发《国有资产产权登记证》。由此可见，人防地下室由开发商建设，其费用计入了开发成本，最终由买房人买单，但其既不属于业主，也不属于开发商，而是为国防建设尽了法定义务。

开发商对人防地下室有使用权和收益权。《人民防空法》第5条和《人民防空工程平时开发利用管理办法》第3条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

综上所述，开发商无权买卖人防地下室，但可以对外租赁。法律支持开发商利用人防地下室划定车位的方式对外租赁。所以我们在现实中看到的人防车位“买卖”，都是以《车位使用权转让合同》或《车位使用权出让合同》的方式进行，其本质是一种租赁行为。

人防车位的使用权利是受到限制的。1、根据《民法典》的规定，车位“买受人”（承租人）的使用权利最长不得超过二十年。使用权届满可以续租，但是续租，在理论上就存在重新签订《车位使用权出让合同》（租赁合同），不排除租金等承租条件会发生变化。如果使用权到期（即租赁期满），车位“买受人”（承租人）继续使用车位而开发商没有提出异议的，原合同继续有效，但使用权时间变为不定期，双方随时都有权解除；2、如无事先约定，车位使用权人如果准备转让车位，是须经开发商（出租人）同意的。3、人防地下室毕竟是为战时防空准备的，因此，国家是有权收回的，这也对人防车位使用权产生了限制。

人防车位使用权合同的特殊风险。现实中，开发商在人防车位使用权合同中都是要求车位使用人一交性交足费用的。但是，人防车位作为租赁物，在理论上是存在被国家收回和损毁灭失风险的。一旦发生这样的事件，依据《民法典》相关规定，车位使用人是可以要求退款的，但是很多开发商在合同中将这些作为不可抗力风险，约定由车位使用人承担，而不退任何款项。这种约定是否有效，估计在现实判决中也会五花八门的。所以车位使用人要尽量避免这样有争议的合同条款。还有一个就是二十年届满后的续租风险，使用权人在合同中应当有以原标的在不增加费用的条件下续租的期待权约定以及相关的权利救济条款。