“三供一业”是指企业的供水、供电、供热和物业管理。“三供一业”分离移交是指国有企业（含企业和科研院所）将其家属区的供水、供电、供暖和物业管理工作从国有企业经营职能中剥离，交由社会专业物业服务企业去提供服务。推动国有企业家属区供水、供电、供气以及物业向社会专业物业服务企业分离移交，有利于国有企业减轻负担、发展主营业务，也有利于整合资源改造基础设施，进一步改善职工工作环境。

　　但是，“三供一业”分离移交在实际实施过程中却遇到了一些困难。首先，部分业主认为物业服务企业的服务存在质量瑕疵，进而产生不满情绪，以此为由拒付物业费。业主拒付物业服务费，就导致物业服务企业没有足够的资金用于维护小区基础设施，这时小区物业管理就出现了僵局。其次，被移交小区的业主会对物业服务企业收费的合法性、合理性产生质疑。物业服务企业在办理移交时，大多仅与移交单位签订《物业分离移交协议》，并未与业主或业主委员会订立《物业服务合同》，且协议中并未对物业服务范围及收费标准进行约定，物业服务企业在与移交单位协商确定了收费标准后仅将该标准向业主进行了公示，并未与业委会进行协商告知，从而使小区业主对物业服务企业的收费标准产生质疑。

　　法

　　2017年6月22日，河南新华印刷集团有限公司（甲方）与原告国浩公司（乙方）签订《国有企业职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》一份，载明：将甲方所管理的职工家属区物业向乙方进行移交，其中郑州市经五路30号院，占地面积53754.88㎡，多层18栋794户，建筑面积60197㎡，高层3栋614户，建筑面积67541.41㎡；双方约定2017年7月1日正式移交，过渡期半年至2017年12月31日；过渡期内以乙方管理为主，处置相关物业管理事宜。乙方提供物业服务的范围有：房屋建筑本体共同部位的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。参照接收前家属区物业管理现状，按照保证基本服务的原则，经测算，物业费暂按如下标准收取：多层0.65元/月/㎡，高层1.27元/月/㎡。

　　被告王某为河南新华印刷集团有限公司职工家属区业主。因王某迟迟未缴物业费，原告国浩公司将其诉至法院。被告王某以其与原告国浩公司间不存在任何法律关系、对物业服务协议不知情、国浩公司未提供物业服务为由进行抗辩。(（2021）豫0105民初6767号一审民事判决书）

　　焦点

　　1、业主王某与物业服务人之间存在物业服务合同法律关系吗？

　　2、如果王某对物业服务人管理服务不满，能否以此为由拒交物业费？

　　法院认为，根据《民法典》九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，河南新华印刷集团有限公司（甲方）与原告国浩公司（乙方）之间签订的《国有企业职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》，效力等同于前期物业服务协议，该协议对全体业主具有约束力。本案原告国浩公司入驻小区后，提供了物业服务，已经与业主形成了事实上的物业服务合同法律关系，因此业主应当向国浩公司缴纳物业费用。

　　被告王某对国浩公司的服务质量不满意，可以以合理方式提出异议或经业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。被告拒交物业费会影响国浩公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益，因此人民法院判决被告王某向原告国浩公司支付应交付的物业费用。

　　当然，笔者认为，根据《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定。作为物业服务合同的一方，如果物业服务人未完全履行物业服务合同，业主可向物业服务人主张违约责任，要求物业服务人继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。