很多人买房时会咨询律师需要注意哪些方面？怎么样做才能规避风险、保障交易安全？本律师整理出以下最重要的两点，各位买房人一定要注意看了。

　　一、核查自己是否有购房资格，核查交易的房屋是否符合上市条件。

　　近年来，政府对楼市的调控特别严格，每个大中型城市都出台了限购政策，对买房人的购房资格以及可以上市交易的房屋条件进行了严格限制。本律师以西安市的限购政策为例进行解读。

　　西安市政府、西安市住房住房保障和房屋管理局发布的【市政发（2016）60号】、【市政发（2017）51号】、【市政发（2018）61号】、【市促房颁发（2019）1号】等文件对买房人和可以上市交易的房屋规定如下：

　　第一，对买房人购买资格的限制：买房人应在本市落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明或属于经批准引进的各类人才，方可购买1套产品住房或二手住房。暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭售房。

　　第二，对上市交易的房屋的限制：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产登记证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产登记证书》的，方可上市交易。已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产登记证书》满2年方可上市交易。

　　请注意

　　如果买房人要在西安市购买二手住房，买房人必须要符合第一个条件，买房人确定要购买的房子必须符合第二个条件。如果买房人和卖房人签订《房屋买卖合同》时不符合这两个条件，发生纠纷会产生什么后果呢？

　　西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10479号《民事判决书》载明：“因原告刘某某与被告汤某某在存量房买卖关系，故涉案房屋买卖一事应系存量房买卖关系，应受西安市政府关于存量房交易现行政策的限制。涉案房屋现并不符合现行政策规定的上市交易条件，系政策禁止出售的二手房，致使案涉《购房买卖三方合同》客观上无法继续履行。”

　　西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初9538号《民事判决书》载明：“合同签订时，原、被告及第三人均知道原告不具备购买西安市限购区域内房屋的资格，但购房资格问题系影响合同能否履行的因素，并不导致本案合同无效。”

　　人民法院在这两案中均认为，房屋不符合上市交易条件以及买房人没有购房资格的，《房屋买卖合同》合法有效，但是《房屋买卖合同》无法继续履行，即买房人要求继续履行合同、办理过户、交付房屋的，人民法院不予支持。

　　二、核查交易的房屋是否被人民法院的查封。

　　《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”根据该条规定，被人民法院查封的房屋是不能处分、无法办理过户的。

　　如果买房人与卖房人签订《房屋买卖合同》之前，房屋已经人民被法院查封了，买房人能通过提起执行异议解除掉房屋上的查封吗？

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定可知，如果买房人与卖房人签订《房屋买卖合同》之前，房屋就已经被人民法院查封了，买房人提起执行异议，人民法院是不会支持的。如果房屋是在《买卖合同》签订后被人民法院查封的，买房人可以根据该条提起执行异议，请求人民法院解除查封，但是买房人必须要证明没有过户不是自己的原因，否则人民法院不予支持。有人咨询律师，能不能和卖房人约定待房屋符合交易条件时再办理过户？或者为了避免增值税，待缴纳契税满两年后再办理过户？这两种做法的风险就是假如在这期间房屋被人民法院查封了，根据《城市房地产管理法》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关之规定，卖房人无法向买房人办理过户。此种情况下，如果买房人诉至人民法院要求卖房人继续履行合同、办理过户，法院会以合同目的无法实现为由，驳回买房人的诉讼请求（参考案例：西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1210号民事判决）（此处法律界有不同见解，有人认为受理的人民法院应该中止审理）。如果买房人提起执行异议，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。无论买房人用哪种方式维护自身合法权益，都将特别困难。

　　买房子是人生大事，各位买房人一定要重视这两点，如果在这两点上出现纰漏，后果极为严重。