2019年12月份，新冠肺炎在武汉爆发后迅速蔓延。全国多省陆续启动重大公共卫生事件一级响应，要求餐饮、旅游、住宿、零售等服务企业以及与民生无关的生产企业暂停生产经营。餐饮、旅游、住宿、零售等消费行业受疫情影响损失惨重。疫情发生后北京、苏州、青岛等市人民政府出台政策鼓励出租人减免中小企业房租，降低中小企业房租成本。万达广场、华润置地等商场物业也相继减租免租。但是必须看到，政府出台的政策只是指导性文件，万达广场等商场物业减免租金的行为只是其自愿实施的公益行为，我们不能以此标准要求所有出租人减免租金。那么承租人到底能向出租人主张减免租金吗？有没有法律依据？笔者分析如下：

　　一、此次疫情是否属于不可抗力？

　　《合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”出租人与承租人签订《房屋租赁合同》时不能预见此次疫情的发生；此次疫情发生后传播十分迅速，政府管控十分严格要求停产停业，所以也无法避免且无法克服，故此次疫情应属于“不可抗力”。

　　并且全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在2020年2月10日的讲话中明确表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

　　二、本次疫情属于不可抗力，那么承租人能向出租人主张减免疫情期间的租金吗？

　　《民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《民法总则》第一百七十九条规定承担民事责任的方式主要有停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状、支付违约金等十一种情形。并且《合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）规定:由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

　　所以根据上述法律规定可以看出，承租人可以不承担因为疫情产生的违约责任，但没有权利不履行支付租金的义务。

　　三、承租人能否依据情势变更的规定，请求出租人减免租金？

　　有观点主张承租人可依据情势变更的规定向出租人主张减免房租，笔者认为该意见值得商榷。

　　我国关于情势变更的法律规定只有最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，该条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。该条已经明确主张情势变更的条件是“无法预见的、非不可抗力”，即只有在“无法预见的、非不可抗力”的情况下，承租人才能依据该条主张变更《房屋租赁合同》，向出租人主张减免房租。作者已经在本文第一条详细论述了本次疫情属于不可抗力，且全国人大常委会法工委发言人也已经进行了明确，所以笔者认为承租人在未和出租方协商一致的情况下，一般不能直接适用情势变更的规定请求出租人减免疫情期间的租金。

　　四、承租人如何处理以减少损失呢？

　　第一，如果承租人因为经济压力难以按时支付租金的，那么根据《合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定，承租人应该及时通知出租人，同时请求缓交租金。

　　第二，如果签订的是短期房屋租赁合同，承租人确定合同目的无法实现的，那么根据《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可以解除合同”之规定，承租人可以请求解除合同，以减少损失。

　　第三，承租人应与出租人积极进行协商，力争就减免租金事宜达成一致，共克时艰，共渡难关。

　　当然，若双方无法协商一致，建议承租人依照合同约定及时、足额支付租金。同时保留关于疫情影响下客流、营业收支、损失等相关证据，在疫情得到控制后，依据公平原则，通过提起诉讼或仲裁的方式主张权利。

　　另外需要注意的是，2020年2月8日，西安市人民政府发布了《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）》，其中对于符合情况的承租方进行租金减免作出了规定。具体为：对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。对承租市区两级公租房、廉租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），暂定免除3个月房租。根据该规定，符合条件的企业和个人可以向相关部门主张租金减免。

　　以上只是笔者个人的认识，参考2003年SARS疫情后的部分租赁合同纠纷判例，有的法院判决支持了承租人关于减免房租的请求，也有的法院判决驳回了承租人的此类请求。笔者认为在具体案件的处理中，应综合考虑各种因素，兼顾公平原则，既保护承租人的权益也应该注意对房东作为债权人的权益保护。