随着我国房地产市场化程度的提高和房地产开发经营的日益活跃，围绕“房地产”的纠纷案件也逐年呈上升趋势。其中，房地产抵押案件牵扯到的利益面广、涉及的法律关系复杂、专业性强，为使读者能更多地了解这方面的法律知识，本文从专业律师的角度就房地产抵押案件的法律问题略谈如下：

　　一、房地产抵押的概念

　　房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

　　二、房地产抵押物的范围

　　1、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

　　我国立法在处理房地产抵押中的土地使用权与地上建筑物的关系时，始终坚持了二者同一的原则，即土地使用权与地上建筑物一同抵押，它包括两种情况：一种是“地随房走”，即地上房屋等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权一同抵押；另一种是“房随地走”，即在某些情形下，以土地使用权抵押的，其土地上的房屋也要同时抵押。

　　但下列房地产不得设定抵押：①、权属有争议的房地产；②、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④、已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤、被依法查封、扣押、监管或者依其他方式限制的房地产；⑥、依法不得设定抵押的其他房地产。

　　2、以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押

　　这里指的是土地使用权单独设定抵押的情况，即地上没有形成建筑物，主要有以下情形：

　　①、抵押人因出让和受让而获得处分权的国有土地使用权，在按照出让合同约定投资开发后，可以抵押；

　　②、抵押人承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等其他的土地使用权，可以抵押，但禁止抵押集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等的使用权；

　　③、乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，但可以连同其厂房等建筑物一同抵押；

　　3、依法以划拨方式取得的土地使用权，经报有批准权的人民政府审批，准予转让的，也可以抵押。但依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可有权受偿。

　　4、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　三、房地产抵押的程序

　　1、房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同

　　首先，房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同，不能采用口头形式；其次，房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

　　①、抵押人、抵押权人的名称、或个人姓名、住所；②、主债权种类、数额；③、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；④、抵押房地产的价值；⑤、抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外毁损、灭失的责任；⑥、抵押期限；⑦、抵押权灭失的条件；⑧、其他合同成立之必备条款；⑨、若为预购商品房贷款或在建工程抵押时，还应约定相应的特别条款。

　　2、房地产抵押的登记

　　①、房地产抵押登记的效力

　　《担保法》第42条规定，无地上定着物的土地使用权、城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物、林木、船舶、车辆和其他动产抵押的，应当办理抵押权登记。由此可见，办理抵押登记是房地产抵押法律关系成立的重要法律事实，其最直接的效力就是使房地产抵押合同自登记之日生效。同时使经登记的抵押权受到法律的保护并取得物权公示力，能够对抗第三人，即第三人即使善意取得抵押财产，也不得影响抵押权人对抵押财产行使优先受偿权。

　　②、房地产抵押登记的机关

　　我国房地产抵押登记以其土地上有无定着物而由不同的部门办理。无地上定着物的土地，应当由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记；土地经过开发而以房地产抵押的，应当由县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。

　　③、房地产抵押登记的手续

　　房地产抵押设定登记时，必须凭《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》及其他相关的证明材料到登记机关办理。登记机关经过审查后，认为符合规定要求的，准予登记，并在抵押人的《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》中加以记载，向抵押权人颁发《土地他项权利证明书》或《房屋他项权证》，至此，房地产抵押权正式生效。

　　四、房地产抵押权的实现

　　1、房地产抵押的范围

　　依据我国法律规定，房地产抵押的范围包括：主债权、利息、违约金、损害赔偿以及实现抵押权的费用。

　　2、房地产抵押权实现的条件

　　实现抵押权的条件也就是行使抵押权的条件。有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：①、债务履行期届满，抵押权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；②、抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；③、抵押人被依法宣告解散或者破产的；④、抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的；⑤、抵押合同约定的其他情况。

　　3、房地产抵押权实现的方式

　　实现抵押权一般有三种方式，即以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。具体方式抵押权人可以与抵押人协商，协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。

　　处分抵押的房地产所得的金额，应先行支付处分抵押房地产的费用以及应缴税款，然后清偿抵押权人的债权、利息、违约金及损失赔偿，有余额的，交还抵押人，不足部分，抵押权人有权向债务人追索。