商业地产出租方如何应对清场风险

 　一、前言

 疫情后，我国经济运行在受到内外部多种因素的综合影响，逐渐进入了一种波浪式发展、曲折式前进的阶段。房地产行业作为我国第一大支柱行业，也受到了消费能力变化、政策调整、疫情影响等多重冲击。自2023年起，各地商业地产纷纷从多角度拓展经营模式，如永辉“胖东来模式整改店”、西安银泰“谷子商业”，再到成都太古里的策展型商业，各个地产商都在不断探寻商业地产的新型运营模式。然而，无论经营模式如何创新，商业地产出租方通过出租商铺获取利润的经营方式并未改变。在这一过程中承租方逾期缴纳租金、擅自退租等问题，仍是出租方面临的最大经营风险。

 为及时止损，出租方往往会根据租赁合同约定及法律规定，行使单方解除权，尽快清场并收回租赁房屋。但在实际操作中，承租方大多不配合交还房屋，这种情况下，如何应对清场过程中潜在的法律风险，就成为出租方关注的重点。一旦清场操作不当，不仅会加剧双方的矛盾，在后期还可能给出租方追讨拖欠的租金和违约金带来障碍。因此，本文旨在向商业地产出租方提示清场过程中可能存在的法律风险，并给出操作建议，以供读者参考。

 二、强制清场过程中要点提示

 1.合同约定审查：仔细查看租赁合同，确认合同中是否明确约定出租方有权强制清理承租方在出租房屋内的物品

 2.清场情形判断：判断承租方的行为是否已经满足租赁合同中约定的强制清场的条件。

 3.履行通知义务：出租方强制清场前，出租方是否已经有效通知承租方并给予承租方合理期限以便其自行撤离商铺。

 4.维护现场秩序：清场过程中，出租方是否能够确保现场秩序，避免发生冲突。

 5.证据保全措施：清场过程中，出租方是否对清场过程全程录像公证，对现场财物进行清点和登记；有无邀请物业公司、居委会等第三方现场见证并在查验清单上签字确认。

 6.财务保管与通知：现场清场完成后，出租方是否将属于承租方的财产予以妥善保管并通知承租方领取。

 三、清场工作操作指引

 （一）做好清场准备工作

 1.合同约定是基础

 出租方实施强制清场的前提，是租赁合同中出租方与承租方之间就强制清场有明确约定且约定的清场条件已满足。如果租赁合同中并无强制清场的约定或出租方未按照合同约定的程序履行，那么贸然清场会给出租方带来极大的法律风险。因此在决定清场前，出租方应当对双方关于房屋租赁合同关系解除后房屋复原、交还，清场后租赁房屋内物品处置等安排的约定进行审核。

 若房屋租赁合同解除后，承租方仍强行占有房屋且拒不搬离，出租方可以明确要求承租方立即搬离房屋，如承租方拒绝配合，出租方可以采取诉讼途径要求承租方立即返还房屋并要求其支付租赁期限届满后继续占用房屋期间的租金。但在清退承租方时，要谨慎使用停止能源供应，限制承租方人员进出的方式。

 出租方若采用停水停电、限制出入的方式清退承租方，须满足以下条件：1.房屋租赁合同对出租方采取断水断电措施有明确约定；2.出租人已将断水断电一事提前通知承租方并告知具体时间；3.出租方采取断水断电措施对合同履行造成的影响与承租方过错程度相当。

 2.清场时间依合同

 如租赁合同中关于清场时间有明确约定，出租方应当根据租赁合同等相关文件的约定确定具体清场时间，并提前协调参与清场各方安排。如合同中无特殊约定的，则应在房屋租赁合同关系解除且已通知承租方后的合理时间内进行，应避免出租方在租赁关系存续期间清场。

 3.向其送达告知函；

 出租方以告知函的方式要求承租方复原承租房屋，不仅可以督促承租方及时履约，给双方和平解决清场事宜留出空间，以减少各方履约成本，也可以避免出租方因未在清场前告知承租方而承担责任。

 因此，即使租赁合同未明确要求提前通知，出租方也应在正式清场前，向承租方发出关于清场事宜的书面告知函，提醒其清场的时间等相关安排及法律后果。

 （二）合法合规进行清场

 若房屋租赁合同解除后，承租方仍强行占有房屋且拒不搬离，如出租方使用强制清场措施，会给出租方带来巨大法律风险，以下清场措施建议出租方在承租方擅自闭店且拒不搬离时使用。

 1.人员到场见证：在清场当日，出租方应指派两名以上工作人员，在物业公司工作人员、第三方见证人员（如公证人员、居委会、律师等）均到场见证的情况下，开启商铺门锁进行清场。如出租方没有商铺门锁钥匙，可考虑直接拆锁、破锁或聘请第三方开锁公司。

 2.录像留存证据：从出租方人员准备开启门锁前，就应由其中一名工作人员对清场过程进行录像。录像内容要完整、真实、清晰显现出租赁房屋中遗留物品信息、装饰装修、水电表数据、物品清点封存过程等情况。

 由于后续承租方与出租方就清场事宜容易产生诉讼，出租方可能需要向法院提交记录有清场过程的视频原始载体。为便于举证，在清场过程中建议出租方使用摄像机等专业拍摄设备，并妥善保管拍摄设备及视频记录，尽量避免使用出租方员工或任意第三方见证人员的手机进行拍摄，以防止因保存不善导致视频内容损坏或灭失的风险。

 3.物品清点记录：对租赁房屋内的遗留物品、装饰装修信息等进行清点与记录。所有人员应从单一入口有序进入租赁房屋、妥善清点并封存遗留物品、对照房屋原始图纸记录承租方装修部分，平稳安全搬运货物，避免对承租方财产造成毁坏。对于房屋内遗留的食材、动植物等季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品，应当单独统计，并及时通知承租方前来领取。

 4.记录水电燃气：在租赁房屋物业管理人员陪同下对租赁房屋的水表、电表、燃气表读数进行拍摄、抄录。

 5.清理搬运复原：对现场遗留物品进行清理、搬运，并对房屋进行复原。

 6.物品封存通知：上述清理工作完成后，对遗留物品集中放置、制表并粘贴封条，所有人员退出房屋，更换门锁后停止拍摄根据清点结果，及时向承租人送达关于通知其领取房屋内遗留物品的通知函，并告知其如未按期领取遗留物品，出租方将根据租赁合同约定自行处置遗留物。

 7.物品保管处理：完成清场后，出租方应将遗留物品集中放置并妥善保管。在超出合理期间并确定承租方不会再就遗留物品主张权利后，可对遗留物品进行处理。如保管期间产生保管费用，出租方应当保留相关票据，以便作为在后续诉讼中主张费用的依据。

 8.公证强效力：如房屋内物品价值较高，后续产生诉讼的风险较大，可邀请公证人员现场进行公证。

 （三）清场后场地恢复工作

 在出租方对租赁房屋恢复原状过程中，应当妥善保存以下资料，以便后续主张权利。

 1.向承租方交付租赁房屋时的房屋原状记录以及清场过程中统计的承租方自行增添改造部分的记录及对比照片。

 2.出租方恢复原状过程中载有租赁房屋场地现状，是否存在添附、混同及隐蔽工程等内容的工程记录；

 3.出租方恢复房屋原状实际花费的费用凭证。

 （四）清场后典型遗留问题解决

 1.与供应商等债权人的争议

 在出租方清场后，不排除承租方供应商或其他债权人前来索要承租方遗留物品的可能，在此情况下出租方可以拒绝供应商的要求。

 2.广告位的撤销

 实践中存在承租方在承租时会承租或使用项目自身的广告位，但在撤场过后对广告位并未恢复或撤下画面。因此建议出租方在前期签约时就应当在租赁合同中约定广告位的恢复办法，并在清场后及时撤下广告。

 3.储值性会员卡的清退

 在承租方经营过程中，出租方就应主动在商业地产内以显著的方式向消费者明示出租方对于承租方发售会员卡均不承担责任。如承租方在未将会员卡清退完毕便擅自撤场，出租方第一时间应在商业地产中进行公告明示，引导消费者向承租方追偿以主张权利。

 本文主要针对商业地产清场过程中可能产生的法律风险，向出租方进行提示并给出操作建议，但在实际经营以及清场过程中也会产生其他不可预见的风险，因此出租方在清场过程中，应当遵循“在法律允许范围内”与“在合同约定范围内”两大行为原则，维护出租方合法权益。