房产执行异议之诉案件 典型案例与裁判观点

 　一、前言

 司法实践中，案外人针对法院查封的房产主张权益并请求排除法院的强制执行时，法院的裁判规则是怎样的呢？笔者检索人民法院案例库后，整理出了以下裁判观点，供大家参考。

 案例一：

 2024-16-2-471-004张某诉门某、孙某申请执行人执行异议之诉案

 裁判要旨：

 轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，其效力处于待定状态，亦不会损害案外人对查封标的物所享有的实体权利。案外人对轮候查封提出执行异议，不具备依照民事诉讼法第二百三十二条提起执行异议的前提条件，亦不具备依据第二百三十四条规定提起执行异议之诉的前提条件，此类案件法院应当裁定不予受理，已经受理执行异议之诉的应裁定驳回起诉。

 案例二：

 2024-07-2-471-009新乐某某社诉路某某、石某某申请执行人执行异议之诉纠纷案：

 裁判要旨：

 人民法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其系该不动产买受人为由提出执行异议之诉，请求排除金钱债权强制执行的，经审查认定案外人提交的证据可以相互印证，实质符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定情形的，应予支持。

 关联案例：

 2024-07-2-471-010蒋某诉郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某及第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉案

 裁判要旨：

 人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，不应机械理解该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴,可以适用该规定排除执行。

 案例三：

 2024-07-2-091-001吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案

 裁判要旨：

 人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。

 案例四：

 2024-07-2-471-012李某诉某银行上海市静安支行、陈某如、孙某敏等案外人执行异议之诉案

 裁判要旨：

 1.针对抵押房产进行拍卖时，案外人以租赁合同主张房屋应当附租约拍卖并提供了相应证据的，人民法院应当首先审查租赁行为的真伪。对于以虚假租赁合同主张房屋附租约拍卖的，人民法院不予支持。

 2.对于租赁行为真伪的审查，具体可以从以下几方面进行：一是查明租赁合同签订的时间。对于在查封或者设置抵押权之前签订的合同，应结合其他证据判定其是否属于“倒签”行为。重点审查是否存在一次性签订超长租赁期限的情形。二是查明房屋的实际占有使用状况。占有是租赁权公示的一般表现形态，可以结合物业费、水电煤、装修协议等证据综合判定案外人是否实际占有使用房屋。三是查明租金支付情况。实际支付租金是判断租赁关系具有真实性的重要依据。对于大额租金的支付,应以银行转账凭证为据。对声称以现金结算，并一次性支付全部租金的主张，由于明显不符合日常交易习惯，一般不予采信。

 关联案例：

 2024-07-2-471-008案外人杨某某诉某某公司、朱某某等执行异议之诉案，案外人捏造租赁合同关系提出执行异议构成虚假诉讼

 裁判要旨：

 在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议。法院在审理过程中，除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于案外人虚构租赁合同关系的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应当追究其刑事责任。

 案例五：

 2024-07-2-471-003河南某置业有限公司与周某、刘某案外人执行异议之诉案

 裁判要旨：

 执行标的被查封后，房地产开发企业依据人民法院另案作出的解除合同的生效法律文书，提出案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的,人民法院不予支持。房地产开发企业为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保并为被执行人偿还的按揭贷款部分，可以从该房屋变卖价款中优先支付。

 关联案例：

 2024-17-5-201-033台州某都房地产开发有限公司与徐某兵执行异议案

 裁判要旨：

 人民法院预查封预告登记在被执行人名下的不动产，出卖方作为案外人以查封之前向法院起诉解除买卖合同并取得胜诉判决为由提出异议主张阻却执行的，待其将应返还被执行人的买卖价款交由执行法院后，可依法予以支持。

 案例六：

 2023-17-5-202-010赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案

 裁判要旨：

 签订买卖合同后的网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。