期房买卖中已办理所有权首次登记，开发商是否应继续承担连带保证责任

 　前言：

 在司法实践中，因购房者（借款人）无力偿还银行贷款，导致银行以借款合同为由起诉购房者要求偿还借款本息，并要求开发商承担连带保证责任的情形屡见不鲜。此类案件的核心争议焦点之一在于：如若开发商已为案涉房屋办理所有权首次登记，其是否应继续承担连带保证责任呢？笔者将结合本所代理的一起真实案件对这一问题进行分析，以期为类似案件提供参考。

 案情简介：

 2015年9月，购房人甲、乙以夫妻名义购买房屋，并与银行丙签订《个人购房借款及抵押合同》，合同约定银行丙向夫妻二人发放贷款30万元用于购房。2016年1月，地产开发公司丁与银行丙签订《最高额保证合同》，约定地产开发公司丁对甲、乙的借款提供不可撤销的连带保证责任。2016年3月，银行丙就甲、乙所购房屋办理了抵押预告登记。

 2023年9月，因购房人甲、乙无力偿还贷款，银行丙遂向人民法院提起诉讼，要求购房人甲、乙偿还借款本金、利息、罚息、违约金，并要求地产开发公司丁对上述债务承担连带保证责任。本所律师了解案件情况后接受地产开发公司丁委托，积极应诉。

 律师代理思路：

 本所律师认为，地产开发公司丁承担的连带保证责任属于附解除条件的阶段性保证责任，其目的在于确保银行丙取得案涉房产的抵押权之前对银行丙的债权提供保证担保。因此，若能证明银行已取得对案涉房屋的抵押权，那么地产开发公司丁便不用承担连带保证责任。

 参与的工作：

 在代理思路的指引下，本所律师首先审查委托人提供的证据材料，发现案涉房屋在2016年3月办理抵押权预告登记；其次又向本市不动产登记服务中心调取案涉房产的不动产登记簿，发现案涉房产已于2022年办理所有权首次登记。结合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，银行丙已于2016年3月取得对案涉房屋的抵押权。因此，银行丙的贷款风险可以通过行使对案涉房屋的优先受偿权获得救济，此时地产开发商丁不应继续承担连带保证责任。

 在庭审中，本所律师对上述法律依据与事实向法庭积极陈述，法官采纳本所律师的观点，判决地产开发公司丁不承担连带保证责任。

 办案体会：

 房地产开发公司的阶段性连带保证责任属于附解除条件的保证担保，其目的在于让银行在享有房屋抵押权之前为银行债务提供担保，因此在开发商已为房屋办理所有权首次登记，银行对房屋享有抵押权后，房地产开发商的阶段性连带保证责任的解除条件即成就，银行不得要求其继续承担连带保证责任。