物业服务费的诉讼时效应如何计算

 　《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。

 那么，给付物业费的行为是否属于同一债务的分期履行？其诉讼时效的计算应适用上述哪一法条呢？本文结合法律规定和司法实践展开分析。

 一、何为“同一债务的分期履行”？

 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法总则编理解与适用［下］》对《民法典》第一百八十九条的理解中载明：“根据债务发生时间及给付方式的不同，分期履行合同之债分为“定期重复给付的债务”和“分期履行的债务”。其中，定期重复给付的债务只是基于同一债权原因，经常发生重复给付的债务，例如，工资、水电煤气费、利息等。分期履行的债务是在债务发生后，当事人分批分期履行的债务，例如分期付款，分期交付等。定期重复给付的债务和分期履行债务的一个重要区别在于债务人的给付总额在债的关系成立时是否确定。在定期重复给付的债务中，当事人需在一定的时间中不间断地做出履行，债务的总额在债务成立时一般并不确定，每一次的给付具有一定的独立性；而分期履行债务的给付总额在债的关系成立时即可确定，不会随着时间的延续而发生变化，是一个债务的分批分次履行。本条规定的同一债务是分期履行的债务而非定期重复给付的债务。”

 二、给付物业费的行为是否属于《民法典》第一百八十九条规定的同一债务的分期履行？其诉讼时效应如何计算？

 对此，人民法院案例库（2023）粤52民再3号案例进行了明确。

 基本案情：

 2006年1月12日某小区建设单位广东某公司与揭阳某物业公司签订《前期物业合同》，约定由其为某小区提供前期物业服务，其中住宅7-15层按照0.5元每月每平方米的标准缴纳物业服务费。2006年9月13日郭某与广东某公司签订了《商品房买卖合同》，郭某购买了该小区×幢×梯1401房，合同约定其自愿将上述所购房屋交由揭阳某物业公司实施物业管理，郭某自办理交房手续之日起，每月按时缴交物业管理及停车费，物业管理收费标准以市物价局核定为准。

 郭某自2015年5月份后未向物业公司缴交物业服务费，郭某房屋建筑面积为206.91平方米，物业服务收费标准为1.25元每月每平方米，每月为258.63元，自2015年5月份至2015年12月共8个月，物业服务费共计2069.04元，自2016年1月份至2020年5月共52个月，物业服务费共计13449.21元。

 法院裁判观点：关于物业公司主张的2017年8月前的物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题？

 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。

 案涉《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费用。案涉《商品房买卖合同》第五条约定，郭某自办理交房手续之日起，每月应按时缴交物业服务费。郭某自2015年5月起未交纳物业服务费。物业公司于2020年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令郭某交纳2015年5月1日至2020年5月31日的物业服务费。郭某称物业公司在2015年5月后从未向其催收过任何费用，物业公司关于物业服务费和违约金的请求已超过诉讼时效期间。一、二审判决未查明物业公司是否向郭某催缴物业服务费的事实，而是以郭某自2015年5月起一直未交纳物业服务费，其违约行为呈持续状态为由，认定物业公司的起诉未超过诉讼时效期间，认定基本事实不清，适用法律错误。本案中，没有证据证明物业公司有向郭某催缴物业服务费，故对物业公司主张的2017年8月前的物业服务费应已超过诉讼时效期间。对物业公司主张的2017年8月1日至2020年5月31日的物业服务费应认定未超过诉讼时效期间，故郭某应向物业公司支付该期间的物业服务费。

 三、律师说法：

 实践中，关于物业服务费的诉讼时效，确实存在“分别起算说”与“整体起算说”两种观点。从人民法院案例库的裁判观点来看，法院倾向适用“分别起算说”，其主要理由是：业主按照物业服务合同的约定定期给付物业服务费，属典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同，物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务的分期履行。

 物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故按照《民法典》第一百八十八条的规定，其诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。至此，针对物业费纠纷案件的诉讼时效计算问题，应当是逐步趋于明确的，这也为物业公司及业主提供了明确的诉辩思路。