物业费诉讼时效抗辩：物业公司与业主都不能忽视的法律要点

 　一、案例

 某小区物业公司以季度为单位向小区业主收取物业费。业主甲自2020年1月1日起，以物业公司服务不达标为由，拒不支付物业费。物业公司每季度通过微信、口头以及在甲房屋门上张贴催款函的方式向其索要物业费。2026年初，物业公司向人民法院提起诉讼，请求甲支付欠付的物业费用。甲向律师咨询，其在本案中可否进行诉讼时效抗辩？

 二、法律解析

 第一，业主依法享有诉讼时效抗辩权。

 《民法典》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”

 根据上述规定，物业公司向业主追索物业费的诉讼时效为三年，超过诉讼时效的部分，业主有权提出抗辩，拒绝支付。结合本案，若业主提出诉讼时效抗辩，则物业公司索要2020年、2021年、2022年物业费的请求，将面临败诉的风险。

 第二，诉讼时效抗辩须在一审答辩时主动提出。

 《民法典》第一百九十三条规定：“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明。”第三条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”

 因此，如果业主在一审中不主动行使诉讼时效抗辩权，法官不能进行释明；在二审中再提及诉讼时效抗辩，除非有新证据，否则法院不予支持。

 第三，物业公司如何破局？

 《民法典》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。”该条通俗来讲，若物业公司能够举证证明已向业主进行过有效催缴，则从催缴之日起诉讼时效重新计算三年，举证责任由物业公司承担，可作为证据的材料包括：书面催款函及送达凭证、微信/短信催缴记录、律师函及邮寄凭证、公告催缴记录等。这要求物业公司在日常管理中强化证据意识，规范留存催缴记录。

 三、司法裁判规则

 入库编号：2024-07-2-121-002，某物业公司诉韩某物业服务合同纠纷案，裁判要旨：

 分期履行合同之债可分为定期重复给付的债务和同一债务的分期履行。定期重复给付的债务是基于同一债权原因，经常发生重复给付的债务。欠交的多期物业费应当认定为定期重复给付的债务，每期物业费的给付具有独立性，诉讼时效期间应当根据物业服务协议所约定的每期物业费的交纳时间进行确定。

 四、律师建议

 业主和物业公司并非对立关系，而是合作共赢的利益共同体。物业公司应做好物业服务，提升服务品质，业主应积极、足额支付物业费用，形成良性的共同成长机制。若物业公司怠于履行物业服务义务，则业主就会拒付、缓付物业费；业主拒付、缓付物业费，又会导致物业公司入不敷出，降低物业服务标准，而小区将面临脏乱差的情况，进而导致房屋贬值，业主利益受损，就此陷入恶性循环，最终使双方利益共同受损。因此，业主与物业公司均应严格遵守物业服务合同约定，充分履行各自义务，共建美好、和谐家园。