案情简介：

　　2008年9月，A公司与D公司签订《以物抵债协议书》，D公司将其名下位于西安市雁塔西路XX大厦X座X室（以下简称“案涉房屋”）用于抵扣其对A公司的75万元货款。2013年4月，A公司办理案涉房屋登记手续并取得了房产证。此后，A公司一直未使用该房屋。

　　2020年1月底，A公司收到案涉房屋小区物业公司催缴物业费的《律师函》，A公司遂派人到案涉房屋查看，发现张三正在使用案涉房屋，经A公司说明情况后张三拒绝返还案涉房屋。为此，A公司向西安市公安局XX派出所报案。经公安机关调查得知：张三对案涉房屋的使用，是根据B公司对其的欠款而签订的《房屋使用权顶账协议书》；而B公司取得案涉房屋的“所有权”，是根据C公司对其的欠款而签订的《房屋顶账协议书》。公安机关认为A公司与三侵权行为人之间的纠纷是民事纠纷，让其诉讼解决。

　　【当事人对案件意见】：

　　A公司认为其对案涉房屋享有所有权，从未有过出租、出卖等处分行为，现案涉房屋被他人无权占有、使用，侵犯了其所有权，希望通过诉讼方式维护自身的合法权益。

　　【律师工作】：

　　本案中，A公司在取得案涉房屋的房产证后，对该房屋一直未投入使用，也未委派员工查验房屋状况，待房屋所在小区向其发送催缴物业费的《律师函》时才始知房屋被他人无权占有并使用，这种情况就是典型的物权遭受他人侵权。结合案件争议焦点及证据情况，我们在代理该案的过程中，主要做了以下工作：

　　一、与当事人沟通案情。

　　明确案涉房屋的产权所属、遭受侵权的时间、现无权占有人及其无权占有的事实等等，并建议参照案涉房屋周边类似小区房屋的租赁价格来请求侵权人承担实际产生的房屋占用费。

　　二、证据搜集、整理。

　　查询整理案涉房屋所有权证书、不动产登记簿、报案材料、《房屋租赁协议书》、《房屋抵账协议书》、《房屋使用权顶账协议书》、《个人房屋租赁协议书》等证据材料。

　   通过搜集、整理证据，我们对本案对方证据进行了如下了解：

　　1、B公司取得案涉房屋“所有权”的依据：

　　1.2011年8月C公司与B公司签订《房屋租赁协议书》，约定C公司从2011年12月1日起将该房屋移交给B公司使用，租赁期限为5年......后B公司对该房屋进行装修并实际占有、使用。

　　2017年1月10日，C公司与B公司签订《房屋顶账协议书》，约定将案涉房屋用于抵偿C公司对B公司的200余万元欠款，其中明确现抵债房屋所有权在A公司名下......随后B公司自2011年12月对案涉房屋进行装修使用至今。

　　2、张三对案涉房屋使用的依据：

　　1.2018年7月张三与B公司签订《房屋使用权顶账协议书》，约定B公司用其对案涉房屋的使用权，来抵偿其对张三的欠款；另明确顶账房屋所有权在A公司名下。签订后，B公司将房屋交付张三并办理了房屋物业的交接手续。后双方又签订了《个人房屋租赁协议书》，租赁期自2018年8月30日起至2019年8月30日止。张三实际从签订之日起至今占有案涉房屋。

　　通过对案件证据进行分析，我方向当事人提供了如下法律建议：

　　1、行使返还原物请求权。

　　行使依据：《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”

　　2、确定本案适格被告。

　　返还原物请求权的被请求人为无权占有人，无权占有人包括直接占有人和间接占有人，C公司为第一位侵权人，C公司流转使用权至B公司，B公司又流转至张三，现张三为直接占有人，即本案被告为张三、B公司、C公司。

　　3、风险提示。

　　如第三人从无权占有人处取得标的物符合善意取得，则第三人可以以此对抗权利人的返还原物请求权。

　　4、应对思路。

　　本案中，A公司对案涉房屋享有所有权，该权利亦经依法登记。三侵权人明知涉案房屋登记在A公司名下仍多次进行恶意流转，且尚未依法办理登记手续，故并不适用善意取得相关规定，对A公司不产生物权变动的法律效力，不能以此对抗A公司的返还原物请求权。

　　【法律分析】：

　　1.本案中，A公司是否享有案涉房屋的所有权？

　　2008年9月，A公司与D公司签订《以物抵债协议书》，D公司将案涉房屋用于抵扣其对A公司的75万元货款。该《以物抵债协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。据此，2013年A公司办理案涉房屋登记手续并取得了房产证，后A公司从未处分过案涉房屋，至今A公司对案涉房屋仍享有所有权。

　　2.本案中，三侵权行为人是否该对A公司承担连带责任？

　　现无权占有人张三对案涉房屋的使用，是根据B公司对其的欠款而签订的《房屋使用权顶账协议书》；而B公司取得案涉房屋的“所有权”，是根据C公司对其的欠款而签订的《房屋顶账协议书》。然A公司从未有过出租、出卖等处分行为，与三被告之间毫无关系。

　　根据《民法典》第二百三十五条之规定：“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”根据《民法典》第一千一百七十一条之规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。”本案中，三侵权行为人均对A公司所有的案涉房屋实施了无权占有、处分的侵权行为，造成了所有权人A公司的损失，故A公司有权请求现无权占有人返还房屋，有权请求三侵权行为人对其承担连带责任。

　　3.关于举证责任分配。

　　须注意的是，所有人或其他物权人行使原物返还请求权时，须证明其权利的存在。权利人须证明其为所有权人或者他物权人，但无须证明相对人为无权占有。一是权利人没有能力或者很难证明相对人为无权占有，盖因无权占有是一种消极事实。二是从物权保护的角度而言，不应加重权利人的举证责任，只要权利人证明自己为物权人，则可以行使物权的追及力。权利人主张返还原物，相对人对此可以提出抗辩，主张其为有权占有，则相对人对此应当承担举证责任。倘若相对人无法证明其为有权占有，则应认定相对人为无权占有，权利人的主张成立。

　　4.返还原物请求权的行使，无需考虑相对人的无权占有是否基于过错所导致。

　　权利人只需要证明相对人已实施了侵害物权的行为，构成无权占有，便可以请求相对人返还原物，不必对相对人是否存在主观过错进行举证。返还原物请求权性质上属于物权请求权，并非债权请求权。《民法典》将返还原物请求权在物权编中规定，也说明了返还原物请求权不能等同于债权请求权。物权人履行举证责任，即可请求返还原物。除非相对人能够证明其基于善意取得而构成有权取得。

　　5.返还原物请求权，不仅仅适用于所有权。

　　“就所有权及用益物权，均认有物上请求权——王泽鉴”。因此，返还原物请求权主要适用所有权的保护，但也适用于其他物权的保护。

　　6.关于返还原物请求权是否适用诉讼时效的问题。

　　《民法典》第一百九十六条第二项规定：“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”的请求，不适用诉讼时效。至于未登记的动产，如果也不适用诉讼时效，则有可能对交易安全构成威胁。对于一般动产，为了保护与返还财产义务人交易的第三人的信赖利益，维护交易安全，一般动产的返还原物请求适用诉讼时效。故《民法典》第196条仅规定不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的请求，不适用诉讼时效。

　　【裁判结果】：

　　1、被告张三于本判决生效之日起十日内向A公司返还西安市雁塔西路XX大厦X座X室房屋，并自2021年1月23日起至实际返还之日止以4000元/月之标准向A公司支付房屋占用费。

　　2、被告B公司、被告C公司对上述义务承担连带责任。

　　【律师建议】：

　　1、现实生活中，无论是个人还是公司，对于自己所有的动产、不动产的权利状态要随时盘查、管理，使其不受侵害；

　　2、要明知即使是因自身原因疏于管理或是他人恶意串通，这也不是他人实施侵权行为的正当合法理由。

　　3、若遭受侵权，应当及时固定证据，采取积极的方式及时处理，及时止损，一旦发生纠纷，也好拿起法律武器维护自身合法权益。