近年来，经常有购房人咨询笔者：我购买的商品房烂尾了，开发商已经逾期几年了，不知道什么时候能交房，可是房贷月月都要还，我能不能选择解除《商品房买卖合同》，要回已付房款并且停止还贷呢？现行法律能不能支持购房人的上述请求呢？请看笔者的分析。

一、购房人能否解除合同？

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）（以下简称《商品房买卖合同司法解释（2020）》）第十一条第一款规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”故开发商逾期交房的，购房人可以依据约定或法定的条件解除《商品房买卖合同》。

但是，购房人行使合同解除权，必须注意解除权行使的期间问题。《商品房买卖合同司法解释（2020）》第十一条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”根据该条规定，如果《商品房买卖合同》中约定了开发商逾期交房，购房人可解除合同的期限，则购房人必须在合同约定的期限内行使解除权；如果合同中没有约定期限，则购房人必须在逾期交付之日起一年内行使解除权，不然该解除权消灭，购房人就不能再行使合同解除权了。

二、《商品房买卖合同》解除了，按揭贷款怎么处理？

司法实践中，购房人会将开发商列为被告，将按揭银行列为第三人，一并请求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》，请求解除与开发商、按揭银行签订的三方《按揭贷款合同》，请求开发商向其退还已付购房款及已清偿按揭贷款并支付利息，请求开发商向按揭银行返还剩余未还贷款。那么一并列举这四项诉讼请求人民法院会支持吗？

赞同观点认为：根据《商品房买卖合同司法解释（2020）》第二十条、第二十一条第二款之规定，人民法院应该支持购房人的上述请求，《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》一并解除，开发商向购房人退还已付房款，剩余按揭贷款由开发商退还按揭银行，业主不再承担按揭贷款清偿责任。典型案例就是最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书，最高人民法院法官认为应当由开发商向按揭银行返还剩余未还贷款，购房人不负有返还义务。但是该案例不是指导案例，我国不是判例法国家，审理案件的法官可以不予参照。经笔者进行类案检索发现，西安市泾阳县人民法院、西安市长安区人民法院在审理该类型案件中，购房者的上述诉讼请求均予以支持。

持否定观点的认为：解除《按揭贷款合同》属另一法律关系，应另案处理。该观点的法律依据为《商品房买卖合同司法解释（2020）》第二十一条第一款之规定。该条明确规定“如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”故有人认为，解除《按揭贷款合同》一事，应该另案起诉处理。

该观点的典型案例1：西安市临潼区人民法院（2022）陕0115民初5693号民事裁定书。该裁定书认为：本案中，原告诉请中的前三项请求是基于原被告间商品房买卖关系提出。而诉请中的第四项请求是基于《个人购房担保借款合同》形成的借款抵押保证关系提出。依法诉讼请求只能是原告向被告提出的主张，不能向非被告的第三人提出主张。且依据司法解释的规定，贷款银行在案涉法律关系中是有独立请求权的第三人，其参加诉讼的方式为其申请参加，而非无独立请求的第三人，可由原告申请追加。现原告在本案中将开发商作为被告，向其主张解除合同，又将贷款银行列为第三人并向其提出解除借款合同的诉讼请求。原告的起诉方式及诉讼请求违背法律对起诉的基本规定，亦与最高人民法院的相关司法解释相悖。同时原告笼统地依多个法律关系起诉，存在各项诉讼请求与法律关系、案件事实之间对应关系不易理清的问题，不便于法院审理和对方当事人答辩。经本院向原告释明，要求修正诉状，明确诉讼请求，原告坚持按原诉请进行诉讼，原告的起诉不符合民诉法第一百二十二条第三项的规定，故对其起诉依法予以驳回。

典型案例2：西安市碑林区人民法院（2021）陕0103民初11729号民事判决书明确载明：“关于第三人（华夏银行股份有限公司西安分行）依据上述房屋买卖合同及抵押借款合同已向被告万顺公司发放的贷款，因第三人在本案中未主张，本案不予处理，第三人可另行提起诉讼。”

相同观点的案例还有陕西省咸阳市渭城区人民法院（2021）陕0404民初4526号案件，该案进入二审后，陕西省咸阳市中级人民法院作出（2022）陕04民终885号民判决书，予以维持。

值得注意的是，还有观点认为，剩余按揭贷款应由开发商偿还，但不免除购房人的还款义务。

典型案例：最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书认为：就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》（法释[2003]7号）第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。

根据上述分析可知，《商品房买卖合同》解除后按揭贷款怎么处理这一问题，目前司法实践中裁判尺度并不统一，较为混乱。笔者认为，因开发商原因导致《商品房买卖合同》解除后，还要求购房人对于剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了购房人负担，有违公平原则。且最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书经最高人民法院审判委员会讨论后裁判开发商承担按揭贷款的还款责任，购房人没有还款义务。该案例比最高人民法院民事判决书（2017）最高法民终683号民事判决书更具权威性、指导性，根据《最高人民法院统一法律适用工作实施办法》等相关规定，承办法官在审理类案时应该参照该案例的裁判要点作出裁判。